海口商业，近期比较热闹！　　前脚，两家盒马鲜生陆续关店，正式退出海口市场！　　　　盒马鲜生 粉丝供图　　后脚，海口龙湖天街，铺天盖地的官宣：　　9月28号正式开业！　　体量惊人，堪称海口新开商业的“巨无霸”，达到：　　32.4万㎡！　　这绝对是海口最盛大的商业盛事，这是继2016年44万㎡的日月广场开业后，海口又一个30万方级的“超级商业体”开业！　　此前，龙湖光年宣称的开业体量是“自持22万㎡”。　　而最新的官宣，数字直接增加为“海口天街建筑面积约32.4万㎡！”　　海口龙湖天街官方称，致力于打造海口“城市潮流地标中心”和"全新消费目的地"，开业后可吸纳近500家品牌汇聚！　　小易看了一些推文，目前透露的信息来看，比较有看点的，就几组数字：　　40余家海南首店，500多家品牌，24小时业态，以及4000+的就业岗位！　　社会效应拉满！　　但比起此前海口万象城开业前的品牌阵仗；　　却也低调（逊色）不少！　　看热闹之外，这么大规模的商业体开业，给海口带来的商业冲击力，更值得关注。　　万象城近照，人气一般 房产摄　　海口一些早前开业的商业、商场近期都维系艰难，转让、退铺现象不断。　　一下子增加的32万㎡商业体，又该如何消化！　　随着龙湖天街的开业；　　海口的商业格局，也恐怕要剧变！　　海口通常有10大商圈，包括国贸商圈、国兴商圈、滨海商圈、观澜湖商圈、海秀商圈、府城商圈、海甸商圈、解放路商圈、椰海商圈、西海岸商圈；　　2年以前，有机构统计的这10大商圈主流商业的总体量：　　达到了270万㎡。　　加上近几年华彩广场、万象城、星茂、雅乐里等商业体的陆续开业，尤其是龙湖天街的超大体量释放，海口10大商圈的主流商业体；　　最新的总体量基本超过330万㎡！　　　　国贸商圈有着友谊阳光城、万象城等标杆商业；国兴商圈也有着日月广场的超级商业体；海甸商圈也有华彩广场这样的明星商业体；　　椰海商圈，随着龙湖天街的开业，它的商业地位，短期内至少能跻身海口主要商圈的TOP3了！　　将成为下一个海口流量涌入地。　　海口的商业格局，可能会成为国兴、国贸、椰海三大商圈鼎立的新格局！　　另外，从个体来看：　　龙湖天街的开业，也意味着，海口商业体的新一轮厮杀，又要开始！　　国际通行的发达城市人口和商业面积的合理比例一般不超过1:1，也就是说城市人口人均1㎡的商业面积是合理的。　　按照海口300万人口规模测算，即使在只统计主流商业体体量的前提下，海口商业也处于饱和状态。　　远大购物中心 房产摄　　何况，从近几年海口出让土地情况来看，海口商业储备的体量，仍有超100万㎡！　　龙湖天街，需要做的是，如何吸引客流量！　　某商业机构分发布了一份商业报告，分析一家10万㎡的商业体，需要多少流量才能维持：　　一个建筑面积10万㎡的商业体，净租赁面积在5万㎡左右，通常业内认为销售坪效1000元/㎡/月，商家不会亏损。　　所以，一个10万㎡的商业体月均销售应该在5000万元，日均销售167万元，年销售6亿元，这个商业体才是良性的。　　从销售额倒推人流量，假设客单价100元左右的消费水平（深圳万象天地客单价也才72元）来测算，10万㎡的商业体每天需要有效人流量达到1.67万人以上，多数商家才能有好的经营预期。　　这个逻辑放到龙湖天街来看，理想状态下，32万㎡商业体，日均有效客流量要超过5万人以上，才能维系。　　而根据赢商网统计的最新数据显示：　　海南两大商场，望海国际和明珠广场，2024年1-7月的月度客流量，也只是在3-4万之间；　　两个商超的体量，一个15.5万㎡，一个是10万㎡；　　资料来源：赢商网　　这就意味着，要实现良好的运营状态，龙湖天街，一天需要的客流量，超过了海口上述两个商场的月度流量。　　“抢客”厮杀不可避免！　　但也不是不可能！　　赢商网监测的数据显示，海口友谊阳光城2023年至今的日均客流，都在6-8万人次左右！　　工作日客流可达到8.16万人次，节假日日均客流去到10.89万人次。　　资料来源：赢商网　　从客流量上来讲，龙湖天街要想“活下去”，可能得成为下一个，海口友谊阳光城才行！　　但海口城市规模，决定了海口的商业客流量的天花板。　　有人开业，也就意味着，有人退场！　　海口商业的争夺战，随着龙湖天街的大体量开业，又将惨烈十分！

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